O que são fundos imobiliários?

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Quer saber o que são fundos imobiliários ? Os Fundos de Investimento Imobiliário (FII’s) são compostos por grupos de investidores que tem por objetivo principal aplicar recursos em diferentes tipos de investimentos, com alto potencial de retorno. Neste artigo vamos explicar Tudo sobre este tipo de investimento; continue lendo!

A palavra de ordem, nos dias de hoje, está sendo “diversificar sua carteira de investimentos”. Entre renda fixa, renda variável, bolsa (ações), entre outros, os Fundos Imobiliários surgem como uma poderosa “luz no final do túnel”, luz esta que não pode passar desapercebida pelos investidores.

Imóveis, alugando ou revendendo, ainda continua sendo um caminho que a maioria das pessoas procuram seguir, entendendo que se trata de uma das melhores opções para aplicar seu dinheiro e, com isto, ver crescer substancialmente seu patrimônio.

No entanto, investir em imóveis exige um patrimônio bem significativo, além de toda a documentação e papeladas envolvidos. Mas existe sim uma maneira mais fácil e rápida de investir em imóveis que também oferece muitas possibilidades de crescimento patrimonial: claro, estamos falando dos FII’s.

Se você ainda não sabe o que são fundos imobiliários ou como investir nele, acompanhe nosso artigo e passe a entender tudo sobre esse tipo de investimento. Confira.

O que são fundos imobiliários (FII’S) e como funcionam?

Se tentarmos definir resumidamente o que são os Fundos Imobiliários, poderíamos afirmar que nada mais são do que um grupo grande de pessoas que possuem um mesmo objetivo: investir em ativos do ramo imobiliário.

Todavia, apenas por esta breve definição, não é possível compreender o que são os FII’s e principalmente a amplitude financeira positiva que podem oferecer.

Então, para um melhor entendimento, podemos dizer que um Fundo Imobiliário é uma espécie de “grande condomínio” que reúne vários investidores e estes estão colocando neste fundo seus recursos para que sejam aplicados de forma conjunta no mercado imobiliário.

Desta forma, todos conseguem ganhar. E para onde irão estes recursos? A ideia é que todo esse dinheiro aplicado seja utilizado na construção civil ou na aquisição de imóveis, que depois podem ser alugados, comercializados ou arrendados.

Todas estas operações, em conjunto ou em separado, possibilitarão retornos financeiros que serão divididos entre todos os participantes, considerando aqui a proporção em que cada um aplicou o seu dinheiro.

Colocando tudo isso na prática, este fundo é constituído por um gestor e repartido em milhares ou até milhões de cotas diferentes e estas são comercializadas (vendidas) na Bolsa de Valores.

Qualquer um pode investir em Fundos Imobiliários, sejam pessoas física ou jurídica.

Quais são as vantagens de investir em fundos imobiliários?

Claro que todo e qualquer investidor busca os melhores produtos no mercado financeiro para aportar o seu valioso dinheiro. Sendo assim, quais seriam as vantagens que este mesmo investidor teria ao investir em FII’s? Confira abaixo algumas delas:

 Melhor forma de investir no setor imobiliário

Como já dissemos, o ramo imobiliário é muito promissor, mas o valor dos imóveis costuma ser alto, além de toda a burocracia envolvida, o que acaba afastando a maioria das pessoas que desejam esse tipo de investimento.

Considerando um fundo imobiliário, isso não existe, ou seja, com um pequeno investimento você já consegue adquirir uma quantidade significativa de cotas de um determinado fundo.

Podem garantir renda

Todas as ações pagadoras de dividendos possuem essa condição de retorno, uma vez que os FII’s precisam, obrigatoriamente, distribuir rendimentos, no mínimo, a cada semestre, mas esta distribuição pode ser também mensal, segundo o que rege a legislação específica dos FII’s.

Ganhos também na tributação

Quando você comercializar (vender) suas cotas do seu fundo imobiliário, terá ganho de capital e, consequentemente, pagará tributação na fonte de 20%. No entanto, todo o rendimento gerado e distribuído periodicamente é isento de IR. Este é um ganho real que deve ser levado em consideração ao investir.

Sem burocracia e protegido da inflação

Como o cotista dos fundos imobiliários adquire a cota deste e toda operação ocorre diretamente na Bolsa de Valores, este investidor não precisará se preocupar com a preservação do imóvel adquirido ou outras burocracias envolvidas quando da aquisição de bens imóveis.

Sua única e eventual preocupação será com os processos que envolvam diretamente o seu investimento, como a compra da cota, recolhimento de impostos sobre o capital ganho, declaração do IR, entre outros. Ou seja, nada muito diferente de qualquer outro investimento.

Além de tudo isso, fica totalmente isento de qualquer alteração percentual na inflação. Como todos os imóveis possuem seus respectivos alugueis ajustados por índices específicos, como o IGP-M, por exemplo, geralmente o rendimento distribuído aos cotistas garante a preservação do poder de compra.

Isso significa, na prática, que este investimento cobrirá as possíveis perdas geradas pela inflação do momento.

Quais são os Tipos de Fundos Imobiliários (FII’s)?

Se estamos falando de imóveis, logo entendemos que existam uma gama de possibilidades: casas, terrenos, prédios, shoppings, hotéis, fábricas, galpões e muitos outros.

Por conta disso, existe uma grande variedade de FII’s diferentes no mercado brasileiro e cada um deles possui suas peculiaridades e características que precisam ser entendidas junto ao mercado ou com o próprio gestor do fundo. Confira quais são os principais:

• FII de Shoppings;
• FII de Lajes Corporativas;
• FII de Galpões Logísticos;
• FII de Hotéis;
• FII Educacional;
• FII de Hospitais, Clínicas, etc.;
• FII de agências bancárias e instituições financeiras;
• FII de Fundos (FOF’s);
• FII de Desenvolvimento Imobiliário;
• FII de Recebíveis Imobiliários (CRI’s);
• FII Híbridos (Papel e Tijolo).

O que são Fundos de Fundos Imobiliários (FOF’s)?

De uma forma bem simplificada, os FOF’s nada mais são do que uma aplicação financeira específica que reúne recursos de um grupo de investidores e tem por objetivo conseguir lucro com a compra e venda de títulos e ativos de outros fundos imobiliários.

Esse tipo de investimento pode ser muito interessante principalmente para investidores que não têm muito conhecimento sobre o mercado de FII’s, além de ser uma ótima forma de diversificar seus investimentos em fundos imobiliários.

Além disso, possuem ainda como vantagem:

• Aproveitar descontos patrimoniais;
• Aproveitar o mercado imobiliário;
• Redução de custos;
• Redução com perdas.

Os FOF’s possuem gestão de um profissional, o que garante as melhores escolhas e oportunidades em FII’s. Por outro lado, é preciso ficar muito atento com taxas e sobretaxas que podem vir a ser cobradas nas operações.

O que é o IFIX?

Boa parte do mercado financeiro é regido por índices. Eles servem, basicamente, como termômetros do desempenho de um determinado grupo de ativos adquirido e como tal demonstram se este ou aquele investimento está indo bem ou não.

Por ser assim, obviamente, os FII’s possuem um índice correspondente e este índice é o IFIX. Em suma, esse índice irá representar o desempenho e a performance média dos fundos de investimentos imobiliários que estão sendo negociados diretamente na Bolsa de Valores.

Ele é fundamental para todo investidor de FII, para que o mesmo possa acompanhar de perto a rentabilidade dos seus fundos imobiliários comparando, por exemplo, a respectiva performance desse fundo contra o desempenho das ações da bolsa, que são representadas pelo índice Ibovespa.

Como analisar e escolher Fundos Imobiliários?

Aqui você precisa levar em consideração diversos fatores diferentes, inclusive o seu apetite em correr riscos ou não ao investir. Além disso, taxas, impostos e outras cobranças também precisam ser observadas na hora de escolher este ou aquele FII.

Abaixo, listamos algumas dicas para garantir a melhor escolha do seu fundo imobiliário:

• Observe e defina o seu perfil de investidor: o quanto está disposto ou não de correr riscos com o seu investimento;
• Analise e avalie, no mercado ou junto ao gestor do fundo, os riscos envolvidos no FII escolhido;
• Verifique se a gestão do FII escolhido é compatível com suas ideias e pretensões de investimento;
• Confira antes os cenários envolvidos tanto micro como macroeconômicos e de que forma podem vir a afetar (positivamente ou negativamente) o ativo pretendido;
• Confira também qual a quantidade de imóveis e locatários o fundo de investimento escolhido possui;
• Verifique antes se existem taxas de administração, performance, gerenciamento, gestão e quais impostos implicam sobre o fundo;

Como montar uma carteira com os melhores Fundos Imobiliários?

A primeira coisa que você precisa ter em mente, mesmo que pretenda aplicar seu dinheiro em qualquer outro tipo de investimento, é que não existe uma fórmula mágica que garanta todos os resultados almejados, ou mesmo retornos extraordinários.

Investir, seja em FII’s ou não, exige um certo conhecimento adquirido, mesmo que mínimo, além de uma estratégia prévia para que você consiga, ainda minimamente falando, atender às suas expectativas de investimento e ganho de capital.

Em se falando de fundos de investimento, você precisa saber analisá-los para que possa, então, fazer as melhores escolhas. Por tradição, os fundos imobiliários tendem, na maioria das vezes, a ser mais conservadores, garantindo uma renda mensal com uma aplicação de baixíssima volatilidade.

A partir desta consideração, já se é possível escolher os fundos que irão compor a sua carteira, avaliando antes dois pontos importantes:

1º. Fundos de Tijolo

Nos chamados fundos de tijolo, praticamente toda a rentabilidade vem dos aluguéis. Assim, se faz importante analisar dois pontos em específico antes da decisão:

• A Vacância, que é a área do imóvel que será alugado e que, em termos, ainda está vazia. Uma vacância muito alta, por exemplo, indica que o investidor terá temporariamente retornos menores, ou seja, quanto menor a vacância, melhores serão os retornos.
• A duração dos contratos também é importante onde, se estes estiverem próximos do vencimento, será preciso um acompanhamento mais rigoroso, pois, uma redução de aluguel ou mesmo uma possível não-renovação, pode vir a influenciar negativamente os rendimentos do respectivo fundo.

2º. Fundos de Investimentos mistos e FOF’s

Aqui também é muito importante avaliar a vacância e a duração de contratos, principalmente no caso de fundos mistos.

É aconselhável avaliar, em quaisquer dos cenários apresentados, os Dividend Yield, que é um importante indicador que irá relacionar os proventos distribuídos pelo fundo em questão com o valor atual das respectivas cotas.

Como investir em Fundos Imobiliários (FII’s)?

Não é nada complicado investir em Fundos Imobiliários. Apenas recomenda-se ter um conhecimento prévio de como funcionam. No mais, basta seguir o passo a passo abaixo para iniciar seus aportes financeiros em FII”s:

1º. Passo: Conhecimento

A primeira coisa a ser feita é analisar os fundos imobiliários existentes. Isso pode ser feito diretamente nos diversos sites relacionados, onde será possível conferir os indicadores e, com isso, conseguir selecionar os fundos imobiliários mais atrativos.

2º. Passo: Cadastro

Você irá precisar se cadastrar em uma corretora de valores, caso já não a possua. Dê preferência à que lhe oferecer o menor custo de operação, que é a taxa de corretagem. Confira algumas sugestões:

• Clear
• Banco BTG
• Modalmais
• Spinelli
• XP Investimentos
• Guide
• Modalmais
• Órama
• Necton
• Rico
• Banco Inter

Uma vez cadastrado em sua corretora, faça o login e abra o Home Broker, que é a plataforma de negociações da corretora escolhida e que que se conecta à bolsa de valores.

3º. Passo: Compra

É chegada a hora de efetivar a compra de suas cotas. Isso é feito através do envio de uma ordem de compra feita pelo próprio Home Broker de sua corretora. É nele que você conseguirá verificar o preço do fundo imobiliário que pretende adquirir e que está sendo negociado.

Para tanto, basta digitar o ticker do FII pretendido e surgirá em sua tela uma lista com as melhores ofertas para compra ou venda de fundos imobiliários, bem como suas correspondentes quantidades. Atente-se à liquidez do ativo pretendido.

4º. Passo: Concretizando a Compra

Preencha a boleta com o ticker do fundo escolhido, o preço que está sendo cotado naquele momento e também a quantidade de cotas que deseja adquirir. Geralmente só há indicação do “mínimo” de cotas, mas não do máximo.

Pronto, você já comprou seus fundos imobiliários e basta disparar esta compra e aguardar que a mesma seja negociada na B3.

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